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红周刊 记者 | 熊颖
・编者按・
继“三道红线”“两集中”政策后，住建部等八部委在7月末团结印发了《关于连续整治规范房地产市场秩序的通知》，进一步增强了对房地产市场乱象的羁系力度。《通知》提出因城施策，以问题为导向，重点整治房地产开发、衡宇生意、住房租赁、物业服务领域中存在的突出问题，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序显著好转。
捉住行业盈利期而崛起的房地产业，在“房住不炒”生长总基调眼前不得不举行再顺应，但之前赚钱太容易，调整起来就显得十
本周，《红周刊(博客,微博)》记者围绕房企中存在的捆绑销售车位蕴藏室、捂盘惜盘、囤积房源、违规收取预付款、茶水费等变相涨价行为，挪用生意羁系资金等行为，以及施工建设等问题，对部门中小房企睁开观察。
观察显示，在重庆、江苏无锡、浙江金华、河北、广东广州、天津等地的房地产项目，差异水平地存在捆绑销售车位、违规挪用生意羁系资金等情形，有的更是“集多个问题于一身”，涉事企〖qi〗业涵盖阳光100、中海宏洋和泰禾团体(000732,股吧)等房企。
阳光100重庆项目捆绑车位销售
增利“需求”大于羁系“要求”
7月20日，一位看房用户在衡宇中介平台贝壳留言示意，在重庆阳光100阿尔勒购「gou」房，需要捆绑35万元/个的车位，且车位不能贷款，需要一次性全款支付。
上述消费者所反映的重庆阳光100阿尔勒的捆绑销售行为属于八部委《通知》重点整治征象之一。在《通知》印发后，重庆阳光100阿尔勒依然没有住手上述违规行为。7月30日，《红周刊》记者以购房者身份向链家经纪人鲁先生领会重庆阳光100阿尔勒的购置详情时，鲁先生示意，捆绑销售车位，是该楼盘开发商的特殊要求，不买车位则无法购置住宅。车位单价为35万元/个，开发商要求车位款在客户支付首付时一次性结清。
《红周刊》记者领会到，重庆阳光100阿尔勒主要为叠拼产物，住宅总价为175万元起步。以175万元作为价钱参考，购置一个车位需要破费所有房款的两成左右。
鲁先生示意，这一车位价钱远高于周边楼盘的车位售价。之前也有客户看上这个楼盘，然则由于首付车位的问题，最后选择放弃。他推测，可能由于该项目立案价钱较低，公司想让首付款高一些，以是才要求车位款在首付时一次性结清。
年报显示，2019年、2020年，重“zhong”庆阳光100阿尔勒划分实现合约销售2.51亿元、6.84亿元。在这些销售额中，同样包罗了捆绑销售所带来的销售额。
据阳光100先容，阿尔勒是阳光100三大产物线之一，主要面向客群是多数市的青年知识精英。然而这一产物线也成为了阳光100旗下问题较多的产物线，据业主反映，除捆绑销售车位外，阿尔勒还存在延期交房、羁系资金是否被挪用遭到质疑等问题。
衡宇中介平台链家显示，现在，位于无锡惠山的阳光100阿尔勒已所有售罄。不外多位业主在人民网(603000,股吧)旗下的向导留言板上反映，该项目“交房一拖再拖”，有业主甚至指出，“经业主核实，该项目中大部门业主的首付和贷款并未进入羁系账户。”
根据《通知》要求，阳光100阿尔勒产物中部门项目显然需要做出很大改变，甚至需要羁系部门的介入。
浙江金华楼市“盛行”捆绑销售车位
中海宏洋疑是“始作俑者”
像阳光100这样捆绑销售车位的情形，在浙江金华楼市较为普遍。金华楼市着名民众号作者严进文告诉《红周刊》记者，虽然官方“明面上”并不允许捆绑销售，但因楼市火热，衡宇销售受限价政策约束，捆绑车位的销售行为在金华十分普遍。
严进文示意，2021年2月最先，金华楼盘普遍最先要求捆绑销售车位，在当地首开先河的是中海九樾，随后其他楼盘纷纷效仿。以中海九樾为例，一期开盘时，中海九樾虽并未最先销售车位，但其告诉购房者，车位的预期售价为28万元/个。而到了二期开盘，车位正式售卖，中海九樾又改口示意，车位为38万 wan[元/个，且必须购置。
值得一提的是，在被住建部点名约谈后，金华在8月2日晚宣布《关于进一步促进我市房地产【chan】市场平稳康健生长的通知》，其中明确指出，增强房地产开发企业销售治理，严肃袭击宣布虚伪广告、违规收费、捂盘惜售等行为。
也是在8月2日，《红周刊》记者以购房者身份咨询中海九樾楼盘销售情形时，一位衡宇经纪人示意，现在中海九樾已经售罄。且在售时代，该项目并无绑定车位的销售行为。
不外，据《红周刊》记者梳剃头现，在中海九樾“售罄”之前，克而瑞研究中央宣布的一则讲述指出，“金华高端项目中海九樾项目均价迫近3万元/平米，还以全款优先、绑定车位等方式筛选客户，也依旧能取得开盘去化80%-90%的佳绩。”若是这份讲述是调研所来，那么中海九樾绑定车位销售的情形应是确实存在过。现在中海九樾销售职员声称没有绑定车位销售过，可能只是在“顺应”羁系要求。严进文推测，相关整治政策出台后，销售职员已统一口径。
中海九樾的背后开发商为中海宏洋。而中海宏洋捆绑销售的行为也并非上述一例。有业主反映，中海宏洋旗下的晋江项目中海悦江府存在“捂盘惜售，捆绑销售”行为。该业主在3月21日于“人民网向导留言板”上示意，自己在2021年3月前往中海悦江府销售大厅咨询购置时，销售员示意已所有售罄。然而凭证业主查询，彼时晋江房产立案查询系统显示中海悦江府11幢另有100多套房可供销售。而同样认真该楼盘销售的房产中介告诉上述业主，只要买店面或者两个车位，就能放置买房。对于该业主的投诉，晋江市住房和城乡建设局在4月30日给予回应，称“晋江市湖商商业治理有限公司与泉州市中海宏洋海创房地产开发有限公司就中海悦江府项目11号楼79套住宅杀青购房意向，住手2021年4月14日，晋江市住房和城乡建 jian[设局查询晋江市房产挂号治理系统，中海悦江府11号楼所有住宅均已售出。”晋江『jiang』市相关部门的回应现实并没有回覆以上业主为何在3月查询时“有房可售”的情形，也没有回覆中海悦江府是否存在“捂盘惜售，捆绑销售”的行为。
在中海宏洋旗下多个楼盘捆绑销售背后，其2020年的销售额显示并不理想，2020年中海宏洋实现合约销{xiao}售额647.1亿元，并未完成其给自己制定的700亿元的年销售目的。而在2021年，中海宏洋上半年完成合约销售额432.87亿元，销售增速显著，同比增进55.3%，其中，捆绑销售的车位孝顺几何？值得探讨。
随着对捆绑销售车位等突出问题的有力整治，中海宏洋的后续销售情形值得关注。
“捆绑销售车位问题普遍存在，归根结底，照样行情太热，开发商想要赚取分外溢价。”严进文先容说，在此之前，金华的车位价钱一样平常在10万元/个～15万元/个左右。而自捆绑销售最先盛行后，金华多个楼盘车位价钱甚至卖到近40万元/个。根据现在车位的捆绑销售价钱，一 yi[个车位可以分外溢价25万左右。假设一个小区有1000套屋子，车位「wei」配比为1:1.2，那么整个项目可以溢价120025万=30000万。
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捆绑销售车位是房企变相涨价的手段之一。与此同时，往往还随同捂盘惜盘、囤积房源、违规收取预付款、茶水费等多重手段变相提价。好比，在上述提及的中海悦江府项目中就存在“捂盘惜售，捆绑销售”的征象。
而且，“价外加价”和捆绑销售似乎成了许多项目变相提价的手段‘duan’。在福州，据当地媒体报道，位于仓山区三江口、打着清华附中“学区房”看法的滨江正荣府在立案价基础上，加价20万元、捆绑36万元车位销售。另据人民网报道，福州楼盘国贸学原、保利阅云台、大东海山河府等存在捆绑车位的销售行为；台甫城(600094,股吧)紫金9号、建发和玺存在“价外加价”，现实销售报价高于楼盘立案价。
若整治“价外加价”和捆绑销售，将对一些房企的利润空间形成晦气影响。严进文指出，尤其对2020年下半年之后所拿高价地影响较严重，由于限价存在，公司利润是薄利甚至会亏损。
泰禾团体等疑挪用生意羁系资金
“套现”理由众多
相比对捆绑销售车位等问题的整治，《通知》要求对挪用《yong》生意羁系资金举行有用管控这一条更引发业内人士关注。
中房商学院副院长邓明政告诉《红周刊》记者，在八部委宣布《通知》所要求〖qiu〗的整治行为中，挪用生意羁系资金的相关整治对房企影响最大。由于房企资金链较主要，险些所有的开发商都市千方百计地挪用商品房预售资金，能够完全遵守预售资金羁系制度的房企屈指可数。
虽然在八部委宣布《通知》之前，各都会早已陆续出台预售资金的羁系政策，据多位房地产人士反映，现实羁系效果并不理想。邓明政示意，为了增强预售资金羁系制度，政府、银行对预收款专户存储、全程羁系，优先确保项目完工，从而有用阻止项目烂尾的发生。然则差异都会的羁系尺度却有一定差异，对信用资质差其余房企的资金羁系额度也差异；甚至有些地方的羁系存在盲区，往往是羁系资金已经被挪用以后才发现。
现实上，房企挪用预售资金的征象十分普遍，问题突出。据媒体报道，2020年泰禾团体被曝光20余个项目“烂尾”，而导致上述项目阻滞的缘故原由就包罗违法挪用羁系账户建设款。2021年7月，邵阳市住建局宣布暂停某头部房企项目网签生意的通知，该《通知》指出，上述项目羁系资金与现实销售金额不符，存在账外收存和使用挪用预售资金的行为，蓄意逃避羁系。
此外，《红周刊》记者梳剃头现，在人民网旗下的互联网官民互动平台向导留言板搜索“挪用”这一要害词，可以看到，广州、泉州、长沙、天津等多地都有业主留言反映，自己所购置的楼盘存在挪用购房款行为。而上述业主之以是能发现问题，往往由于项目歇工或无法立案才最先关注和监视房企的羁系资金使用情形。
而且，要想使生意资金获得有用羁系并不容易。一方面，生意羁系资金信息不公然透明，业主无权查证羁系资金使用情形。以福州福晟闽江道1993项目为例，2020年下半年，多位业主发现并投诉该项目陷入歇工状态。其中有业主在福州市12345便民服务平台就“（项【xiang】目）羁系资金是否被挪用，剩余金额若何查询”一事举行提{ti}问。福建省银保监局回复示意，依据执法划定，银行不得私自泄露储户信息，羁系账户相关情形建议直接向开发商领会或向当地住建部门反映。
而另一方面，房企“套现”羁系资金方式众多。某TOP50强房企内部人士赵磊（假名）告诉《红周刊》记者，挪用生意羁系资金是很难题的，这属于违法行为。但房企可以通过一些理由来申请动用资金，以到达“套现”目的。
赵磊向《红周刊》记者分享的一张商品房预售款羁系协议书截图显示，开发企业在签署《羁系协议书》时，应将羁系账户对应的各个预售允许项目，经物价部门认证的商品房总售价累计数的10%，作为该羁系账户的最低预留资金。“一样平常我们就根据最“zui”低要求预留羁系资金，而其他的资金，企业则会变相提走。”
邓明政则示意
此外，赵磊先容，项目遇到了不能抗力因素、异常重大的节点或重大建设事故、企业泛起重大债务危急等一系列问题，也可以申请动用这笔资金。
上述都是房企申请提取羁系资金的常见理由。赵磊示意，“一样平常预售羁系资金到账后的两三个月后，基本上所有开发商都市通过一系列理由将其提现。”
中国外洋生长等旗下部门项目存质量问题，房企洗牌提速
对比上述突出问题，像违规施工、衡宇质量问题频出等似乎都是“小问题”，但这些小问题更是消费者体贴的问题，也是房企规范、高质量运作的显示。
在八部委宣布《通知》的5天之后，即7月28日，河北住建厅就针对本省发生的9起典型违法案件举行转达。其中，张家口的半山苑一期项目1#、2#住宅楼、邯郸都会理想项目G1#楼未取得修建工程施工允许私自开工建设；石家庄的三联公馆项目未按工程设计图纸施工。
随同压缩工期、降低成本等多重因素，近年来，上述由施工所导致的问题不光频仍泛起于小型房企旗下楼盘项目，在着名的大型、中型房企中同样习以为常。
2021年以来，《红周刊》记者连续追踪中国外洋生长、合生创展、绿城中国等多家房企的违法违规开工行为或质量问题。5月尾，《红周刊》记者走访发现，新交付的中海北京石景山项目金裕雅苑存在墙面渗水、墙面空鼓等诸多质量问题。而同为中国外洋生长旗下项目的中海首钢长安云锦、中海云熙、中海金樾和著等项目也均遭到业主投诉。
而凭证业主反映，孝顺了合生创展2020年四分之一营收的标杆项目合生杭州湾国际新城也存在较为严重的质量问题，如地下车库渗水、地面鼓包的情形；小区楼顶存在裂痕，室内渗水严重；平安逃生楼梯〖ti〗存在水泥质量不达标等。
赵磊告诉《红周刊》记者，违规违法的开工建设行为在房企中普遍存在。而该行为整治的落地则会影响房企旗下开发项目的运营周期、销售节点以及现金流回正速率。其中，最为焦点的是，会拉长房企项目的现金流回正速率，好比，原本一年就可以回正的现金流，现在需要一年半到两年时间。
当前的专项整治羁系还带来了其他一些影响，好比房企的拿地战略。
赵磊就职于一家闽系房企。以往，该房企拿地扩张较为激进，因而也连续斩获不少高价地。不外，赵磊告诉《红周刊》记者，“周一（8月2日）晚上，老板已经宣布放弃招拍挂土拍市场，我们可以去竞拍，但纷歧定会拿（地）。”赵磊还示意，现在停掉招拍挂的房企并不仅有他们一家，不少龙头房企行动速率更快。
为何房企的拿地战略会发生云云大的转变？赵磊示意，现在出台的羁系政策主要针对的是以招拍挂拿地为主的房企，但很难羁系到做都会更新、产业勾地的房企。这也意味着，房企可以通过旧改方式去拿地。虽然都会更新项目一样受资金羁系约束，然则资金羁系比例却远低于招拍挂，约莫在1%～3%之间。未来通过招拍挂市场来获取土地的房企会越来越少。
然则『ze』，都会更新项目比招拍挂市场的项目时间周期较长，因而也对房企的资金实力提出了更高的要求。虽然都会更新项目毛利率水平高于招拍挂项目，但对房企所提出的高尺度也将不少房企拦在门外。
总结起来就是，所有房企都很“难”。邓明政向《红周刊》记者剖析示意，“早期对照激进的、高杠杆大型房企的风险可能是最高的，不清扫崩盘的可能。而中小型房企由于拿地难、融资难、销售弱，现金流稍微跟不上就会出大问题。总体（ti）看，整个地产行业的洗牌会不停加速。”
赵磊“展望”称，TOP40内的活下来的房企，未来会大批并购中小型房企。
（本文已刊发于8月7日《红周刊》，原题目为《中小房企”踩红线“ 地产业洗牌提速》，文中提及个股仅为举例剖析，不做生意建议。）
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