三公大吃小玩法规则教程:观点 | 万物梁行钱滨强:低碳物业,打造绿色可持续商企空间

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  在10月21日举办的RICS 2022年中国峰会上,万物梁行管理合伙人、首席市场合伙人、上海区域总经理钱滨强受邀作为演讲嘉宾,围绕低碳物业解决方案,探讨商企空间的绿色与可持续发展路径,并进一步延伸对商企空间服务的洞察与思考。


  商业建筑运行阶段碳排放占全生命周期的近一半

  钱滨强指出,商企空间减碳对于碳达峰、碳中和的实现至关重要。数据显示,2019 年全国建筑全过程碳排放总量近50亿吨,占全国碳排放的约一半;其中,商业建筑碳排放强度远远高于住宅强度水平,且2005年以来整体呈上升趋势。

  比较而言,商业建筑市场规模增速高于住宅,且商业建筑单位面积能耗远高于住宅且近年持续增长,节能空间更大;在管控方面,由于商业建筑普遍应用集成化管理系统,存在节能减排的规模效应。

  在商业建筑全生命周期中,运行阶段的碳排放占比近一半,主要用于维持建筑环境和内部活动的终端设备用能。建筑空间内设备复杂多样,耗能占比较大的两块是空调采暖和照明。此外,还有垃圾处理、电梯等多项高耗能环节。

  在物业及设施管理全生命周期引入低碳理念

  为此,万物梁行提出“低碳物业”解决方案,在物业及设施管理全生命周期引入低碳概念,运用数字化、智能化、精细化的管理手段,实现节能、减排、降耗。

  低碳物业的服务内容共包括五大方面:低碳设备设施的运行和维护;废弃物管理、垃圾回收及再利用;园区绿化、屋顶绿化管理服务;低碳专项服务;以及倡导低碳的生活方式。低碳物业服务贯穿了物业及设施管理的方方面面,尤其是在建筑物设施运维和高新技术设施运维项目,如暖通系统、电梯系统、照明系统、弱电系统,以及安防系统等,都是耗能大项,在日常运行中存在较大的减碳空间。

  以能耗大项空调为例,通过物联网数据采集系统和大数据实时分析系统,叠加AIoT技术,来实现智慧化运行,解决了原有系统空调能效低、运维不专业、供需不匹配、开启不合理等一系列问题。

  钱滨强指出,不同的商企空间都有减碳的可能性,而不同业态减碳的重点和方向不同在商业建筑里,柔性用电是减碳的重点,主要关注空调和照明节能的优化。而园区的用能形式则比较多样,构建低碳园区贯穿于园区的整个生命周期。 万物梁行在物业前介阶段,就把园区低碳运行的重点难点在园区设计及建设阶段进行输入,在运营阶段引进数智化生态平台,搭建综合能源管理系统,在保证园区安全情况下低碳运行。

  上海万科天空之城是虹桥商务区内首个TOD项目。万物梁行前介团队前置服务视角,从设备运营策略、数字化运营、物业服务等方面提供运营管理的顾问建议,出具多维度前介报告,为项目后期绿色运营打下基础,帮助项目获取了LEED金级预认证。

  万物梁行服务团队协助深圳滨海云项目持续完善节水、节能、垃圾分类等绿色运行管理体系,推动节能新设备、新技术的应用,让绿色运营更加智慧高效,也成功助力这个项目取得了LEED和WELL双铂金认证,目前它也是为深圳唯一取得双铂金认证的项目。

  物业低碳化管理 节流拓渠道

  除了节约能耗成本的直观效果外,存量建筑的绿色运营很重要的意义是帮助业主方拓宽融资渠道。2019年我国发行的3390亿元绿色债券,投向建筑节能与绿色建筑领域的占比也仅仅约3%,是全球水平的1/10左右。基于这个现状,我国绿色建筑在绿色债券领域还有很大的发展空间。

  2021年多部委联合发布《绿色债券支持项目目录(2021年版)》,也将“超低能耗建筑建设”“建筑可再生能源应用”“既有建筑节能及绿色化改造”等建筑节能收录其中,成为机构ESG评级、绿债评级的参考.今年3月,北京及上交所首支绿色碳中和CMBS成功发行,同样在今年3月,全国目前规模最大的绿色碳中和CMBS产品也成功发售。绿色债券的优势明显,除了利率低、期限长之外,发债所筹资金的使用也相对灵活。

  展望未来,钱滨强表示,低碳物业的最终目标是赋予建筑以生命力,使得建筑可以随着组织、环境和人的发展而自我学习,与人互动,时刻感知、预判并主动响应人的个性化需求,实现数联、物联、智联,实现环境、资产和人的和谐统一。

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